Μ. Αποστολίνας: Βλέπει σημαντικές ευκαιρίες στο real estate

Ο Διευθύνων Σύμβουλος της ICI μιλά για τις "ευκαιρίες" που αναδύονται στον κλάδο του real estate

Της Μαρίας Ακριβού

Από το 2015 είναι ο άνθρωπος στον οποίο η ICI έχει εμπιστευθεί το ισχυρό brand της, αλλά και τη δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου 100 εκατ. ευρώ.  Σε μια εταιρεία, η οποία από τη σύστασή της χαρακτηρίζεται από εντοπιότητα αλλά και έντονη εξωστρέφεια, ο Μάριος Αποστολίνας, διαθέτει και τις «περγαμινές» και τα προσόντα του manager που θα πάρει τη σωστή απόφαση, τη σωστή στιγμή.

Στο παρελθόν έχει διατελέσει εκπρόσωπος – υπεύθυνος ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα της «GrupoDolphin», της επενδυτικής εταιρίας του Μπουένος Άιρες, που ελέγχει την εισηγμένη στο NYSE «Pampa Energia». Εκεί δημιούργησε και διαχειρίστηκε ένα επικερδές χαρτοφυλάκιο αυτοτελών κτιρίων, με διψήφια ετήσια μισθωτική απόδοση, την υψηλότερη που έχει καταγραφεί τις τελευταίες δεκαετίες στην Ελλάδα.

Προηγουμένως, είχε ασχοληθεί με όλες τις πτυχές της ακίνητης περιουσίας – όπως private equity, development, investment management, asset και property management, workouts – σε ακίνητα όλων των κατηγοριών. Τα projects βρίσκονταν σε 24 χώρες, τόσο σε ώριμες αγορές, όπως οι ΗΠΑ και η Μεγάλη Βρετανία, όσο και σε αναπτυσσόμενες. «Είχα “στήσει” τοπικά γραφεία σε Ουκρανία, Σερβία και Ρουμανία, καθώς και ομάδα διαχείρισης 15 ατόμων στη Βουλγαρία. Όντας επικεφαλής της τελευταίας, λειτούργησα επιτυχημένα ,μεταξύ άλλων, ένα από τα μεγαλύτερα εμπορικά κέντρα των Βαλκανίων, το ‘TheMall’ στη Σόφια, με επιφάνεια 100.000 τ.μ.,180 καταστήματα, σχεδόν 15 εκατ. ευρώ ετήσιο Net Operating Income και 11 εκατ. επισκέπτες το χρόνο» αναφέρει ο Διευθύνων Σύμβουλος της ICI, Μάριος Αποστολίνας.

Η ICI, η οποία ιδρύθηκε το 2012 στο Σικάγο, από μέλη ενός «investment family office», με ελληνικές ρίζες, με σκοπό τη σύσφιξη των σχέσεων με την Ελλάδα, ήταν μια επαγγελματική πρόταση που του κέντρισε το ενδιαφέρον. Μάλιστα η εξαγορά το 2012 ενός «πακέτου» καταστημάτων, από την τότε Εμπορική Τράπεζα ήταν ορόσημο για την εξέλιξη της. «Έκτοτε – και μέχρι την ανάληψη των καθηκόντων μου – η ICI πρακτικά προσομοίαζε με ένα «παθητικό» όχημα ειδικού σκοπού, χωρίς ουσιαστική δραστηριότητα, κατέχοντας ένα συγκεκριμένο χαρτοφυλάκιο ενός και μόνο μισθωτή» τονίζει.

Τα τελευταία τρία χρόνια η ICI είναι η προτεραιότητά του και αυτό που αναγνωρίζει η ομάδα στο πρόσωπο του κ. Αποστολίνα, είναι η μεθοδικότητα και η αποτελεσματικότητα που επιδεικνύει, αφού στο μικρό χρονικό διάστημα που είναι στην εταιρεία, έχουν υλοποιηθεί αρκετοί στόχοι.  Ειδικότερα, επετεύχθη η εφαρμογή «κανονικότητας» μέσω της δομικής ανασύστασης του οργανισμού ,καθότι η ICI αποτελούσε μια ‘παθητική’ πλατφόρμα ακινήτων. Επιπρόσθετα, η εταιρία – εξαιτίας της άδειας «ΑΕΕΑΠ»- διέπεται από ειδικό καθεστώς και συγκεκριμένο ρυθμιστικό πλαίσιο. Εποπτεύεται στενά από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και αποτελεί μέλος της Ένωσης Θεσμικών Επενδυτών. Στα επιτεύγματα συγκαταλέγεται το ότι δημιουργήθηκαν και ετέθησαν σε εφαρμογή αυστηρές δομές, υψηλού ποιοτικού επιπέδου.

Αξιοσημείωτο βήμα ήταν η απόκτηση, τον Ιούλιο του 2016, της άδειας Οργανισμού Εναλλακτικών Επενδύσεων. Τον Αύγουστο του 2016 ακολούθησε η εισαγωγή στο Χρηματιστήριο, σε μια δύσκολη περίοδο, εξαιτίας της παρατεταμένης οικονομικής κρίσης, του φόβου για Grexit, του Brexit και του προσφυγικού. «Η εισαγωγή με Αύξηση του Μετοχικού Κεφαλαίου μέσω ιδιωτικής τοποθέτησης, ήταν κάτι που εφαρμόστηκε για πρώτη φορά. Ο αριθμός των επενδυτών μας εκτοξεύθηκε από 2 σε 40, συμπεριλαμβανομένων πολλών ξένων και θεσμικών. Πλέον μετράμε 140» λέει με περηφάνια.

Υπήρξε επίσης, εντατικοποίηση του επενδυτικού προγράμματος, καθώς ο δείκτης επενδεδυμένων σε ακίνητα κεφαλαίων προς το σύνολο του ενεργητικού έπρεπε, εκ του νόμου, να είναι 80% κατ’ ελάχιστο. Ο κ. Αποστολίνας επιμελήθηκε προσωπικά 17 εξαγορές και το ποσοστό αυτό υπερκαλύφθηκε.

Στο μακρύ κατάλογο έρχεται να προστεθεί η διαφοροποίηση κινδύνου, μέσω της διεύρυνσης της πελατειακής βάσης. Σήμερα, μισθωτές και υπο-μισθωτές είναι πάνω από 25 μεγάλοι επιχειρηματικοί όμιλοι, μεταξύ των οποίων, ΑΒ Βασιλόπουλος, BSB, BreadFactory, Φούρνος Βενέτη, FrieslandCampina, Η&Μ, Hempel, JP Morgan, Κωτσόβολος, MarketIn, ΟΠΑΠ, Randstad, Σκλαβενίτης και Vodafone.

«Μη φοβάστε να πάρετε ρίσκα»

Όπως υποστηρίζει, η κρίση κατά μια έννοια ήταν αναγκαία, διότι έβγαλε στην επιφάνεια τις αδυναμίες της ελληνικής οικονομίας και των επιχειρηματιών, οι οποίοι σε ορισμένες περιπτώσεις δανείζονταν αλόγιστα, δεν ακολουθούσαν τις διεθνείς πρακτικές, δεν λειτούργησαν με μακροπρόθεσμο πλάνο και δεν φρόντισαν να παραμείνουν ανταγωνιστικοί, όταν η Ελλάδα υιοθέτησε ένα σκληρό νόμισμα.

«Διασώθηκαν αυτοί που ακολουθούσαν τις πατροπαράδοτες αρχές του μάνατζμεντ, δηλαδή προγραμματισμός-οργάνωση-έλεγχος. Αυτοί που χωρίς να είναι συντηρητικοί, θωρακίστηκαν απέναντι στους κραδασμούς και δεν αρνήθηκαν να δουν το “τσουνάμι” που ερχόταν. Κερδισμένοι βγήκαν και όσοι επένδυσαν στην καινοτομία και στις εξαγωγές και δεν προτίμησαν τη λύση της συνδιαλλαγής με το Δημόσιο» επισημαίνει ο Μάριος Αποστολίνας.

Αναγνωρίζει πως μέσα σε αυτό το δύσκολο οικονομικά περιβάλλον υπάρχουν ακόμα ευκαιρίες και η συμβουλή που δίνει στους νέους επιχειρηματίες είναι να εστιάσουν σε αυτό που είναι καλοί, να βρουν ποια αγορά τους ταιριάζει, να μη φοβηθούν να πάρουν ρίσκα και φυσικά να μη βιάζονται.

«Σημαντικό επίσης είναι να «μην νομίζουν ότι ξέρουν τα πάντα» και να επενδύουν σε ανθρώπους που γνωρίζουν σε βάθος το αντικείμενο. Όταν τους προσαρτήσουν στην ομάδα τους, να τους αμείβουν, όχι τόσο για να εκτελούν μηχανικά αυτό που θα τους αναθέτουν, αλλά κυρίως και για να ακούνε τις απόψεις τους και τις προτεινόμενες από αυτούς δράσεις, παρέχοντάς τους ένα ασφαλές πεδίο δράσης και δημιουργικότητας».

 

Αστάθεια του φορολογικού πλαισίου, υψηλοί φορολογικοί συντελεστές, γραφειοκρατία και πολυνομία συνιστούν τα «αγκάθια» της ελληνικής οικονομίας. Ο ίδιος κρίνει επιτακτική την ανάγκη αναμόρφωσης του εμπορικού δικαίου, προκειμένου να υπάρχει μια υγιής και μακροχρόνια προοπτική. Να μη φαντάζει, όπως λέει, στα μάτια των ξένων ότι η Ελλάδα «δαιμονοποιεί το επιχειρείν». Στις παθογένειες του ελληνικού κράτους έρχεται να προστεθεί και το θέμα της δυσκολίας χρηματοδότησης από τις εγχώριες τράπεζες, σε χαμηλό κόστος.  «Οι διεθνείς αγορές είναι «κλειστές» για τα μικρά μεγέθη των ελληνικών επιχειρήσεων. Μπορούμε πάντως να αρχίσουμε από μικρές, απτές κινήσεις όπως – ενδεικτικά – η επέκταση του προγράμματος «GoldenVisa» για αγορά μετοχών ΑΕΕΑΠ» προτείνει.

Ευοίωνο το μέλλον του ελληνικού real estate

Φύσει αισιόδοξος εκτιμά πως ως χώρα έχουμε αφήσει πίσω μας τα χειρότερα. Τα στοιχεία για το ΑΕΠ του πρώτου τριμήνου είναι ενθαρρυντικά, δεδομένου ότι καταγράφεται ο υψηλότερος ρυθμός ανάπτυξης από 2008, ενώ το σχέδιο προβλέπει ανάπτυξη πέριξ του 2% για τα επόμενα χρόνια, ποσοστό που δεν προδιαγράφει μια θεαματική συνολική ανάκαμψη, παρά το ότι ο τουρισμός καταρρίπτει το ένα ρεκόρ μετά το άλλο.

Αναφερόμενος στο παράδειγμα της Κύπρου υπενθυμίζει πως το νησί της Αφροδίτης απολαμβάνει ένα ρυθμό ανάπτυξης της τάξης του 4%, απόρροια των μεγάλων επενδύσεων από διεθνείς επενδυτές και προσθέτει πως η αναμενόμενη πτώση της ανεργίας είναι ένα από τα κρισιμότερα σημεία και για την εξασφάλιση της κοινωνικής συνοχής. «Αν και το πολιτικό ρίσκο δεν έχει εξαλειφθεί τελείως, είναι πλέον γενικευμένη η πεποίθηση ότι ο δρόμος είναι μακρύς και επίπονος και απαιτείται συνέπεια από τις κυβερνήσεις. Η πρόσφατη συμφωνία με τους δανειστές στο Eurogroup βελτιώνει τη βιωσιμότητα του χρέους και δημιουργεί ένα δίχτυ ασφαλείας».

Ειδικότερα για το κομμάτι της ακίνητης περιουσίας το μέλλον είναι ευοίωνο καθώς σημειώνεται μια αναστροφή του κλίματος, τόσο σε όρους μισθωτικών αξιών, οι οποίες έχουν αυξηθεί στα ποιοτικά ακίνητα όσο και σε όρους αποδόσεων, οι οποίες υποχωρούν. Δραστηριοποιούνται πλέον περισσότεροι επενδυτές, εγχώριοι και ξένοι, εστιάζοντας σε ποικίλα προϊόντα ακινήτων. Το ελληνικό realestate έχει καταστεί «εξαγώγιμο προϊόν» και μάλιστα στους διεθνείς κύκλους επενδυτών ακίνητης περιουσίας έχει εδραιωθεί η πεποίθηση πως τα ακίνητα στην Ελλάδα «είναι φθηνά».

«Βρισκόμαστε σε σημείο καμπής και κάθε τέτοια περίοδος κρύβει και κινδύνους, αλλά διακρίνω βελτιωμένη ψυχολογία, στους περισσότερους τομείς ακινήτων. Φυσικά δεν αναμένεται να έχουν όλες οι αγορές την ίδια δυναμική. Θα υπάρχουν ακίνητα μη ελκυστικά και άλλα στα οποία τα yields θα μειώνονται δραματικά, υγιέστερη κατάσταση σε σχέση με το παρελθόν. Έτσι θα ξεχωρίσουν και οι ταλαντούχοι επαγγελματίες» τονίζει.

Όσο για την ελληνική αγορά ακινήτων βίωσε μία διαδικασία εξορθολογισμού και πλέον προσφέρει σαφώς υψηλότερες επενδυτικές αποδόσεις από αυτές των υπόλοιπων Ευρωπαϊκών χωρών. Επίσης, υπάρχουν πάρα πολλά επενδυτικά προϊόντα ακινήτων που ενώ είναι κορεσμένα στο εξωτερικό στη Χώρα μας βρίσκονται ακόμη σε εμβρυικό στάδιο.

«Το χαρτοφυλάκιό μας έχει αρκετά καταστήματα και επικεντρωνόμαστε πρωτίστως σε γραφεία και supermarkets. Προσφάτως αρχίσαμε να επενδύουμε σε κατοικίες υψηλών προδιαγραφών στο κέντρο της Αθήνας, έναν τομέα από τον οποίο ήδη «θερίζουμε» υπεραξίες».
Για το 2017, η ICI εμφάνισε έσοδα 6 εκατ. ευρώ, 25% αυξημένα από την περασμένη χρονιά, εξαιτίας των νέων επενδύσεων καθώς και αναπροσαρμογών ενοικίων, ενώ αύξηση 20% σημείωσαν και τα κεφάλαια από τη λειτουργία (FFO). Σήμερα στον όμιλο ανήκουν 37 ακίνητα, επιφάνειας κτισμάτων 45.048 τετραγωνικών μέτρων, έναντι 20 ακινήτων 24.995 τετραγωνικών το 2016.

«Αγοράσαμε 10 ακίνητα το 2017 και 8 ακίνητα το 2018, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα των μισθωτών. Το 2017 η απόδοση των νεοαποκτηθέντων ακινήτων, βάσει κόστους κτήσης, ήταν κοντά στο 9.5%. Η αγοραία αξία του ακινήτων μας φτάνει τα 95 εκατ. ευρώ, έναντι 54 εκατ ευρώ. στο τέλος του 2015 (75% αύξηση). Από το 2014 το μέσο κόστος κτήσης ανά τ.μ. είναι μόλις 1.400 ευρώ». Προσθέτει πως οι χώροι είναι κατά 95% εκμισθωμένοι, δεν εμφανίζουν καθυστερήσεις εισπράξεων και τα ετησιοποιημένα μισθωτικά έσοδα διαμορφώνονται στα 7.6 εκατ. ευρώ.

«Το όραμα της ICI, από την ίδρυσή της, δεν ήταν να γίνει η μεγαλύτερη εταιρία επενδύσεων σε ακίνητα αλλά η πιο κερδοφόρα, σε όρους ετήσιου μερίσματος. Παραμένουμε προσηλωμένοι σε αυτό. Τα 2 έτη που είμαστε εισηγμένοι στο Χρηματιστήριο παρέχουμε την κορυφαία μερισματική απόδοση μεταξύ των ΑΕΕΑΠ, άνω του 5,40% – κατά μέσο όρο – για τη διετία».

Για το 2018 η διοίκηση σκοπεύει να αυξήσει τον δανεισμό της, που στην παρούσα φάση κινείται κάτω του 29% επί του συνόλου του ενεργητικού, ενώ βρίσκονται σε εξέλιξη συζητήσεις για την ανάληψη επενδυτικών projects υψηλής απόδοσης.

Σχολιάζοντας το φαινόμενο του «braindrain» ο κ. Αποστολίνας αναφέρει πως και ο ίδιος για 7 χρόνια δραστηριοποιήθηκε εκτεταμένα επαγγελματικά σε αναδυόμενες αγορές και χώρες της Νοτιοανατολικής Ευρώπης. Το ότι παρέμεινε στην Ελλάδα τη δεδομένη χρονική στιγμή είναι ρίσκο, αλλά, όπως λέει χαρακτηριστικά, «NoRisk, NoGain». «Η Ελλάδα είναι ιστορικά μια ιδιαιτέρως ταλαιπωρημένη χώρα, αλλά στο τέλος πάντα τα καταφέρνει. Θέλω να είμαι οπτιμιστής πως εν τέλει θα αποτελέσουμε μέρος ενός ιστορικού “success story”».

Καταλήγει πως στο realestate ο κυριότερος παράγοντας είναι το «location-location-location» και η Ελλάδα αποτελεί μια από τις καλύτερες τοποθεσίες παγκοσμίως, επωφελούμενη από τη γεωγραφικά στρατηγική της θέση.

* Η συνέντευξη δημοσιεύτηκε στην ηλεκτρονική διεύθυνση του Fortune Greece